Reajuste do financiamento na compra de imoveis

Todo contrato de financiamento imobiliário traz uma cláusula a respeito da modalidade de reajuste que deve ser seguida. Essas modalidades são mais conhecidas por suas siglas, como o PCR (Plano de Comprometimento de Renda), o PCM (Plano de Correção Mensal) e o PES (Plano de Equivalência Salarial).

A Caixa Econômica Federal reajusta as prestações anualmente em algumas de suas linhas de crédito, embora ela se reserve o direito de reajustá-las trimestralmente após o terceiro ano. Nas outras instituições financeiras prevalece o reajuste mensal.

Plano de Comprometimento de Renda
Criado pela lei nº 8.692, de julho de 1993, o PCR limita os reajustes das prestações pagas em financiamentos imobiliários ao teto máximo de 30% da renda do mutuário. Assim, sempre que a prestação ultrapassar o percentual estabelecido em contrato --que, pela lei, pode ser fixado em menos de 30%--, o mutuário terá condições de pedir revisão dos valores.

No entanto, a medida provisória 2.075-36, de fevereiro de 2001, abre uma brecha nas normas do PCR:

"Art. 1º: Será admitida, no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), a celebração de contratos de financiamento com planos de reajustamento do encargo mensal diferentes daqueles previstos na lei nº 8.692."

Plano de Correção Mensal
É o mais utilizado por todas as instituições financeiras: as prestações são reajustadas mensalmente com base nos índices de remuneração da caderneta de poupança, aplicados sobre os juros anuais estipulados em contrato. Trata-se de juros sobre juros, ou capitalização de juros, autorizada para o financiamento imobiliário apenas em março de 2000, pela medida provisória 1.963-17:

"Art. 5°: Nas operações realizadas pelas instituições integrantes do Sistema Financeiro Nacional, é admissível a capitalização de juros com periodicidade inferior a um ano."

Por não citá-las, o texto afirma indiretamente que continua inadmissível a capitalização de juros pelas instituições que não integram o Sistema Financeiro Nacional, como, por exemplo, incorporadoras e construtoras.

Essa medida provisória tornou oficial uma situação disseminada que contrariava as leis em vigor.

Plano de Equivalência Salarial por Categoria Profissional
Tanto as prestações quanto o saldo devedor devem ser reajustados de acordo com a periodicidade e com os índices de reajuste concedidos à categoria profissional do mutuário.

Essa fórmula de reajuste do PES/CP foi adotada em contratos de financiamento imobiliário assinados entre 1984 e 1993. Mas era desrespeitada por instituições financeiras --taxas aplicadas irregularmente, saldo devedor corrigido com índices diferentes do reajuste salarial etc. Assim, muita gente caiu na inadimplência.

No final do ano 2000, lei federal deu "desconto" de 100% no saldo devedor dos mutuários que assinaram contratos até dezembro de 1987

Quer dizer, anistiou os devedores-- e de 50% no saldo devedor de quem fechou contrato até janeiro de 1988.

Por causa da aplicação de índices diversos, mesmo no final do prazo estipulado para o contrato sobrava muito dinheiro a ser pago ­ o saldo residual. Um fundo criado pelo governo federal, o FCVS (Fundo de Compensação das Variações Salariais), passou a se encarregar da cobertura desse "resíduo".